導讀： 近年來，隨著新建住房供應量的增加，特別是限售房的井噴，北京的住房存量不斷積累。研究機構的統計數據顯示，截至10月21日，北京包括別墅在內的普通住宅(包括非競爭性房屋，但不包括普
近年來，隨著新建住房供應量的增加，特別是限售房的井噴，北京的住房存量不斷積累。
研究機構的統計數據顯示，截至10月21日，北京包括別墅在內的普通住宅(包括非競爭性房屋，但不包括普通產權)的總存量超過7萬套，為北京樓市近8年來的最高水平。其中，非競爭住房是主要供應源，但從2018年6月第一批項目向市場開放到2019年9月，北京上市的非競爭住房項目累計銷售率僅為43.24%。此外，大多數進入市場的項目都有虧損。(注:非競爭性房屋是指通過“限定房價、競爭性地價”的土地出讓方式生產的商品房，該房屋未來上市銷售價格將在土地出讓時提前鎖定。)
業內人士認為，北京的非競爭性住房供應分布明顯擁擠，一些供應激增的地區已經進行了價格調整。對于未來將重新進入市場的非競爭性住房項目，由于大部分土地的地價明顯降低，預計損失率可能會降低，但整體市場的激烈競爭是不可避免的。
非競爭房屋的庫存創下歷史新高，銷售率僅為40%
據證券公司駐中國記者日前發布的北京市住房和建設委員會統計數據顯示，在8月和9月分別有17個和12個新住宅項目獲得預售許可證后，截至10月21日，又有5個新住宅項目獲得預售許可證。自今年以來，除了1月和2月分別只有兩個和四個項目外，新住宅項目從3月至9月一直保持兩位數的月平均發證率。
自今年年初以來，北京新住宅的供應激增，尤其是住宅的有限競爭已成為市場的主要力量。然而，從交易情況來看，退市壓力仍然很大。
據中原地產研究中心統計，截至10月21日，北京普通住宅建筑2019年新增32，924套別墅(包括非競爭性房屋，不包括共有產權)，超過了2016年(27，145套)和2017年(23，768套)的新增供應量，但成交量為29，195套。盡管2017年(21，463套)和2018年(23，604套)的成交量已經超過年成交量，但與新供應量相比仍有差距，這也是北京住宅成交量連續第三年低于新供應量。
盡管今年新建住宅市場的營業額有所增加，但由于供應激增，庫存仍在不斷積累。截至10月21日，包括別墅(包括非競爭性房屋和不包括共同產權)在內的北京普通住宅總存量超過7萬套，為過去8年北京樓市最高水平，比本輪樓市調控前的4萬套增加了3萬套，增幅為75.8%。
“有限的競爭是過去兩年來北京房地產市場股票暴漲的主要原因�！敝性禺a首席分析師張大偉對該證券公司的中國記者表示，從房地產市場數據來看，截至2018年10月21日，北京已供應了78，000套新住宅，其中47，600套是非競爭單元，占市場總供應量的61%。然而，從交易情況來看，目前只有21，100套住房簽署了限制性住房，即積壓的住房高達26，400套，這是一項新的歷史記錄。
由于房屋供應量大，自2018年6月10日第一批非競爭性房屋項目開始銷售以來，一年半以來，第一批非競爭性房屋項目的整體退市情況并不令人滿意。雖然有一些熱賣的案例，但慢速銷售是一種普遍現象。
合肥碩的統計數據顯示，從2018年6月到2019年9月，北京已經列出了62個非競爭住房項目，提供了45，698個非競爭住房單元�？偣埠炇鹆�60個項目，共有19760個單元，銷售率僅為43.24%。9月份，北京共有1336套非競爭住房簽約，比8月份下降了21%。
除了限制競爭房屋的供應，張大偉認為，中國房地產市場嚴重過剩的主要原因也與過于嚴格的信貸政策有關�！澳壳�，在北京新建住宅的存量中，按照現有的普通住宅標準，大部分限售房已經是非普通住宅，平均每套合同金額為530萬元�；旧�，首付必須按第一套房的40%和第二套房的80%計算。這讓整個北京市場陷入了困境�！彼f。
已經進入市場的80%的房子都賠錢了，一些地區正在醞釀價格戰？
北京房地產市場更大的庫存壓力對開發商的資本鏈構成了更大的挑戰。
根據張大偉的統計，自2017年以來，北京已有103宗限制性土地交易。其中，樓面價格與商品房價格的差異僅為6300元/平方米，最高在3萬元/平方米以上，38個地塊的差異在2萬元/平方米以上。這些交易大多在2018年第四季度后完成，而2017年其他高溢價項目已經虧損。
“在已經進入市場的66塊土地中(有許多帶項目的土地)，46塊土地在2萬塊以內有差價，只有8塊已經售完的項目基本上可以賺錢，另外4塊正在出售的也基本上有保證。
張大偉對該證券公司的中國記者表示，根據銷售周期，即使未來很快售罄，也只能減少損失。
為了加速去工業化，開發商也對產品和價格進行了調整。
和碩機構首席分析師郭毅對該證券公司的中國記者表示，從目前有限競爭公司本身來看，開發商在成本上的投資正在增加。除了銷售周期延長造成的財務成本外，一些精裝成本，包括一些綠色和智能成本，正在上升。同時，價格必須降低，以實現相對良好的退化。因此，從這些方面來看，開發商有可能根據其對成本和利潤的需求對價格進行相應的調整。
北京的限售房不僅數量大，而且呈集群分布，主要集中在大興、亦莊、青龍湖等地區。然而，拆除位置遙遠、交通不便、產品同質、配套設施不完善的項目的壓力很大，一些供應旺盛的地區已經進行了價格調整。
證券公司的中國記者了解到，在“十一五”期間，許多房地產公司在北京推出了幾套特價公寓。一些特價公寓甚至降價100多萬元。北京的一家機構也與幾家開發商合作，在國慶節當天推出了100套特價公寓。
“在限售房市場上，除了少數商品外，有些商品的價格已經從銷售限價下調了10-15%，有些地區甚至下調了20%以上�！睆埓髠ジ嬖V這家證券公司的中國記者，這些地區的后續供應仍在增加，或者價格戰正在醞釀。
然而，在郭毅看來，所謂的“價格戰”并不那么明顯，但房地產公司確實調整了自己的價格預期，一些開發商可能根據自己對市場的判斷，公開價格低于征地時的銷售價格上限，但這不能稱為降價。土地儲備部門只限制商品房銷售價格的上限，而沒有下限。房地產公司可以根據自己的成本回報率和對市場價格的判斷做出合理的判斷。
她認為，由于新房供應量相對較大，庫存壓力客觀存在。然而，從今年北京新建住宅市場的交易情況來看，已達到2016年監管以來的三年高點，表明開發商在產品和價格方面的營銷策略確實對拉動市場需求產生了明顯的效果。
在庫存過剩的影響下，房屋公司在征地時變得更加謹慎。最近，北京進行了一些地塊的底價交易，相對熱門地塊的溢價沒有超過市場預期。
張大偉認為，對于未來將重新進入市場的非競爭性住房項目，由于大部分土地的地價明顯降低，預計損失率可能會降低，但非競爭性住房市場的激烈競爭是不可避免的。
