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中小房企上演“求生之戰”

發表于:2020-06-06 22:48:48  來源:互聯網  訪問:

導讀: 房地產市場新一輪洗牌正在加速。人民法院公告網顯示,自今年以來,約有300家住房企業破產清算!督洕鷧⒖肌酚浾卟稍L發現,高額債務和斷裂的資本鏈是住房企業破產的主要原因。業

房地產市場新一輪洗牌正在加速。人民法院公告網顯示,自今年以來,約有300家住房企業破產清算!督洕鷧⒖肌酚浾卟稍L發現,高額債務和斷裂的資本鏈是住房企業破產的主要原因。業內人士認為,在堅持“房無投機”的大環境下,傳統的房地產開發模式不再可持續,業內“馬太效應”更加明顯,住宅企業之間的競爭日益激烈,房地產市場資源將更加集中于龍頭企業。

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不同層級的住房企業之間的差異仍在繼續。

業內人士認為,一些小企業的失敗并不是2019年的第一次。2014年,2000家房地產企業被關閉。房地產企業破產的數量一直受到關注,這表明市場對房地產企業的資本鏈感到擔憂。中原地產首席分析師張大偉指出,自2019年以來,已有超過15項房地產融資收緊政策,房地產企業的資本鏈明顯收緊。

據《經濟參考》記者在人民法院網上公告上搜索以“房地產”為關鍵詞的破產文件,今年1月至9月,約有300家房地產公司被法院裁定破產清算。從20多頁的破產文件清單中可以看出,破產基本上是針對一些不知名的中小住宅企業,但也有一些上市的住宅企業,如伊尹集團,它在全國排名前500。

今年6月,上市公司圣伊尹宣布,伊尹集團和伊尹控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重組。伊尹集團總部位于浙江寧波,2017年實現銷售收入783億元,利稅40多億元。

伊尹集團只是今年以來資金不足的房地產公司之一。國家統計局的統計數據顯示,1月至8月,房地產開發企業獲得資金1137.24億元,同比增長6.6%,1月至7月下降0.4個百分點。張大偉認為,2019年上半年,全國房地產和商品房銷售額達到7068億元,同比增長5.6%,仍創歷史新高,但增速明顯放緩。在這種情況下,中小住宅企業加速退出市場是一種趨勢。

在房地產監管的持續高壓下,行業的馬太效應逐漸顯現。Kerri數據顯示,2019年上半年,百強住宅企業之間的規模分化持續,行業競爭加劇。其中,前三名住宅企業股權集中度達到10.5%,同比上升0.8個百分點。領先的住宅企業繼續保持穩定和高質量的發展。與去年相比,TOP4-10、TOP11-20和TOP21-30的股權集中度也有一定程度的提高。市場份額穩步增長,大型住宅企業競爭優勢進一步深化。

新一輪重組已經開始。7月22日晚,新城控股宣布,公司正在與合作伙伴就公司近期公開市場新收購項目的合作方式進行會談和談判,并計劃出售項目公司的部分股份。到目前為止,該公司已經談判并出售了大約40個項目(包括合資企業)。

易居研究所智庫研究中心主任嚴躍進表示,傳統的房地產開發模式難以繼續。未來,行業的馬太效應將更加明顯,房地產市場資源將更加集中于龍頭企業。

記者調查相關案例發現,安徽、浙江、四川等地有許多房屋企業破產清算的案例。僅安徽省就有合肥安徽郭凱房地產有限公司、六安市安徽陳暉房地產有限公司、安徽東方金河房地產開發有限公司、霍邱中泰恒業房地產開發有限公司、蚌埠市安徽中恒控股有限公司等。破產了。

融資環境再次收緊

高負債和資本鏈斷裂是住宅企業破產的主要原因。興業證券(Societe Generale Securities)市場部官員告訴記者,目前的房地產業務正面臨財務困難,資金有限,主要流向大型企業,加劇了住房企業的馬太效應!爸行⌒头康禺a企業的艱難日子才剛剛開始。債務違約、資產處置、合并和重組只是目前的情況,將來可能會增加!

《經濟參考新聞》的記者發現,銀行和其他金融機構正在收緊對房地產開發商的信貸額度,信托和私人融資等其他渠道也在收緊。張大偉告訴記者,目前,降價、債務違約、破產和重組等現象只是零星現象,中小房地產企業的困難日子可能才剛剛開始。

在資本不良的同時,住宅企業之間的競爭日益激烈。許多住宅企業正試圖通過多元化轉型來保護自己。轉型之路是否平坦,決定著住房企業能否繼續生存,尤其是資金儲備不足的中小住房企業。一旦決策失誤,就很容易打破資金鏈。據凱里研究中心稱,包括廣信集團和中國資本在內的一些中小住宅企業破產的原因之一是“激進的多元化”。

安居克房地產研究所首席分析師張博表示,伊尹事件有許多解釋。一個重要原因是不成功的多元化。在房地產清倉大背景下,大量中小住宅企業可能會“垂死”地專注于房地產,但激進的多元化可能會“垂死”。然而,無論如何一定有出路。未來頑強生存的大型住宅企業必須找到合適的發展速度。

福建一家房地產公司的財務總監認為,房地產并購時代即將到來。他認為,如果對地價仍有很高的預期,而且售價有限,那么房屋公司將無法彌補賬目,對通過招標和拍賣獲得土地儲備以及訴諸并購市場會有所顧忌。

建立聯動機制解決未完成的目標

記者發現,住房企業破產后爛尾樓遺留的問題有隱患。根據以往處理住房企業破產后爛尾樓典型案例的經驗,有必要建立政府與法院聯動機制等制度創新,引入專門處理不良資產的市場化機構和基金,使長期爛尾樓項目得到振興,及時有效地解決沖突和糾紛。

解決復雜的爛尾樓問題需要制度創新。安徽省房地產商會法律委員會主任吳林正表示,普通住宅企業破產非常正常,主要是因為大多數住宅企業破產時都資不抵債。企業無資產可分解,無資金可清,直接導致在建建設項目長期停工,進一步導致建筑企業農民工工資、購房者住房不足等問題。爛尾樓遺留下來的大部分問題都非常復雜。

許多受訪者建議建立政府-法院聯動機制,解決破產住房企業遺留的問題。一些法律人士指出,根據以往住房企業破產和未竣工項目的案例,未竣工項目不僅有復雜的債權債務關系,而且有些項目甚至涉及違法問題,如項目超容積率、開發商擅自改變規劃等,需要規劃局、房產局、國土資源局等部門協調解決。這些項目是專門經營的,綠色通道將在一定條件下開放。否則,如果例行程序按部就班地進行,新的問題就會被拖出來,剩下的問題就會更加復雜。

合肥市包河區蘿崗街道辦事處副主任盧在兵告訴記者,合肥市已發布《關于調查和解決房地產行業矛盾糾紛的通知》,成立了一個工作領導小組,通過政府、法院和企業形成合力,對有效解決房地產公司的清算和破產起到了直接作用。同時,以包河區為例,清算組還引進了專門處理不良資產的市場化公司安徽國侯資產管理公司,在包河區設立國侯公司,投資3000萬元,有效解決了長期未完成的業務問題。

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